재건축 절차 이해하기

재건축 절차 이해하기

 

아파트에 관심이 많으신 분들이라면 재건축 아파트들은 다 한 번씩은 보셨을 겁니다. 재건축 아파트는 위험하면서도 가치가 높기 때문에 부동산에서도 안제나 핫한 이슈로 자리를 잡고 있습니다. 재건축에 관심을 가지시려는 분들, 또는 배우시려는 분들은 재건축의 절차를 기본적으로 숙지하고 가셔야 합니다.

아파트 재건축 절차도 모른 상태로 투자를 했다가는 10년이 지났는데도 삽도 안뜬 그런 불상사가 생길 수 있기 때문에 시기적절한 대응을 하셔야 합니다. 더불어 세금적인 부분도 상당히 복잡하게 얽혀 있기 때문에 세금 문제를 해결하거나 절세를 하려면 재건축을 진행하는 구간마다 납부해야 하는 세금도 알고 계시면 좋습니다. 하나하나씩 살펴볼 테니 천천히 따라오시길 바랍니다.

 

재건축이란?

재건축은 말그대로 아파트 또는 건물을 허물고 다시 새롭게 짓는 행위입니다. 예를 들어 아파트가 20년이 넘어 너무 낙후되어 살기가 힘들고 위험하다고 판단이 되면 재건축 허가를 받게 됩니다. 그렇게 절차가 하나하나씩 시작이 되면서 짧게는 5년 길게는 15년 동안 진행이 되기도 합니다.

 

재건축 절차

아래의 순서대로 살펴보겠습니다.

기본계획 수립 재건축의 방향, 사업 계획 그리고 기간 등을 포함한 기본계획

정비구역 지정 시도지사의 판단하에 지정이 되거나, 주민들의 요청하에 건물의 노후 도로넓이 등을 검토하여 지정

추진위원회 구성 추진위원회는 토지 소유자 1/2 이상의 동의를 얻어야 합니다. 추진위원회가 구성이 되면 안전진단 신청, 총회 등 이러한 업무를 담당하게 됩니다.

안전진단 안전진단은 건물의 노후도 그리고 위험여부를 파악하여 진단을 내립니다. 안전진단이 강화가 되어 안전진단을 통과하는 것부터 쉽진 않습니다.

조합설립인가 토지 소유자의 4/5이상(75%이상) 동의를 얻어야 합니다. 조합원은 대표자 1명으로 구성이 됩니다.

비동의자에대한 매도 청구 소송

사업 시행 인가

시공사 선정

공삭 계약 및 조합원 신탁등기

분양 공고 및 분양 신청

관리처분계획 인가 세금에 있어 가장 중요한 구간입니다. 재건축이나 재개발 사업은 보통 관리처분인가일을 기준으로 입주권을 판단하고 있기 때문입니다.

철거 및 이주

착공 신고

입주자 모집 및 일반 분양

준공 후 입주

조합 청산

 

조합원 설립인가 후에 재건축을 희망하시지 않는 분은 시공사 측에서 매도청구를 합니다. 그렇게 되면 입주권이 아닌, 현금으로 보상을 받게 됩니다. 공시지가에 대한 이익을 주는 것이 아닌, 개발 이후 개발이익까지 측정을 하여 받게 됩니다.

 

앞서 앞이 보이지 않았던 재건축 사업이 관리처분계획 인가를 받았다면 가약 없이 기다리기만 하는 것은 끝났다는 것입니다. 관리처분계획 인가 후에 철거가 되고 착공신고를 하며 분양을 하게 됩니다. 관리처분계획 인가가 중요하다는 것은 이 단계 전후로 주택이 될지, 입주권이 될지 나누어진다는 것입니다.

 

관리처분계획 인가 전은 아직 주택으로 판단이 되기 때문에 주택 세법에 따릅니다. 그러나 이후에 수도, 전기 다 끊기고 주택에 대한 기능이 상실된다면 입주권으로 봅니다. 이땐, 입주권에 대한 세금을 따릅니다. 이렇게 입주권이 주택으로 새롭게 지어지면 다시 주택으로 되는 것입니다.

이렇게 모두 다 이주가 끝나면 건물을 허물고 다시 새로 짓게 됩니다. 이때 분양도 진행이 됩니다. 이렇게 분양권을 획득 한 후, 2-3년 뒤에 준공이 되면 입주를 하게 됩니다. 입주를 한 후 조합 해산이 되고 청산을 하는데, 사업 대금이 남을 경우에는 조합원들에게 공정하게 배분이 됩니다. 다만 이 기간이 조금 오래 소요된다는 점이 있기 때문에 조합 해산 이후  2-3년씩 걸린다고 합니다.

 

재건축 절차에 따른 세금

주택	주택X (철거/멸실)			새 주택 준공
	취득	양도	증여	취득	양도
일반 주택 과세	입주권 취득 시기에 따라 주택 취득세 또는 비과세	입주권 과세	프리미엄 추가 과세 유의	취득시기와 취득가액에 따라 취득세 납부	취득시기와 취득가액에 따라 비과세 또는 양도세 납부

위에서도 언급드렸듯이 재건축 세금에서 가장 중요한 단계는 관리처분계획 인가입니다. 관리처분계획 인가 전에 취득하면 원조합원이 되고 관리처분계획 인가 후에 취득한 것은 승계조합원으로 나누어집니다. 원조합원과 승계조합원의 취득시기가 달라지는 것이기 때문에 이것이 세금을 좌지우지합니다. 보유기간 산정 시 취득시기도 중요 요건이 됩니다.

 

원조합원은 부동산 상태의 취득이기 때문에 최초 취득한 그 시점부터 보유기간이 산정되지만, 승계조합원은 건물이 멸실된 상태에서 취득한 것이기 때문에 준공이 된 그 시점부터 보유기간으로 봅니다.

이렇게 각종 세금적인 문제도 많이 발생이 되기 때문에 재건축 또는 재개발은 특히나 공부를 많이 하시고 들어가셔야 합니다.

2020/09/24 - [부동산/부동산 세금] - 아파트 취득세

 

이제는 신규 취득한 분양권 또는 입주권에 대해서도 주택으로 간주하기 때문에 양도세 등 기타 비과세를 받으시려면 3년내 기존 주택을 매도하셔야 합니다.

2020/09/30 - [부동산/부동산 세금] - 양도세 계산방법 2020년

 

이렇게 주택수도 확인을 해보셔야 하기 때문에 내가 주택이 하나라도 내 가족들로 인하여 본인이 2 주택이 되는 경우도 많습니다. 이런 상황을 또 대비하여 세대주 분리를 미리 하셔야 하며, 요건들도 하나씩 잘 알아보셔야 합니다.

2020/09/27 - [부동산/부동산 상식] - 세대주분리 총정리

재건축에 관심 있으신 분들은 부동산을 하나하나씩 차근차근 알아가시는 것이 좋으며, 신중하게 진입을 하셔야 합니다. 재건축 사업은 특히나 진도가 느리기 때문에 지역 그리고 시공사, 규모에 따라 꼼꼼한 검토 후 안전하게 접근을 하시길 바랍니다. 재건축 절차는 세금이나 절차가 복잡하기 때문에 충분한 숙지가 필요합니다.