ltv와dti 총정리

ltv와dti 총정리

 

ltv 그리고 dti는 뉴스에서도 부동산을 하시면서도 많이 들어보셨을 겁니다. 특히 부동산을 분양받으려고 할 때 대출을 알아보게 된다면 계속해서 들리는 단어들입니다. 영어로 표시해서 전문용어 같아 보일 수 있지만, 우리 실생활에서 자주 나타나는 단어이기 때문에 알고 가셔야 하는 단어이기도 합니다.

 

특히 주택을 구입하려고 예산을 확보하고 계획하고 계신 분들이라면 반드시 알고 가셔야 합니다.

ltv와dti는 대출을 받을 때 쓰이는 용어입니다. 물론 현금으로만 집을 구매하실 수도 있지만 대부분의 사람들은 은행을 통해서 집을 구매하곤 합니다. 주택을 구입하면서 받을 수 있는 대출이 흔히 신용과 담보로 나누어지는데, 이것이 ltv와dti가 어떠한 연관이 있는지 살펴보겠습니다.

 

LTV(Loan To Value ratio)

주택의 담보가치에 따른 대출금의 비율을 말합니다. 영어 그대로 해석을 하자면 주택담보대출비율을 뜻합니다.

 

예를 들어 ltv가 60%라고 할 때, 2억짜리 아파트를 구매한다면 담보대출이 1억 2천만 원까지 나온다는 것입니다. 1억짜리 아파트면 6천만 원까지 한도가 나옵니다. 그러나 여기서 주의해야 할 점은 생각했던 한도가 다를 수도 있다는 것입니다.

주택의 가치를 살펴볼 때 실제 매매가가 아닌, 그 주택의 시세 또는 감정을 의뢰해서 가치를 평가하게 됩니다. 만약에 내가 2억으로 집을 구매했는데, 대출 당시에는 1억 8천의 가치라고 평가가 났다면, 2억에서 60%가 아닌 1억 8천에서 60%의 한도가 생긴다는 것입니다.

 

원래 ltv는 돈을 빌려주는 금융기관의 자산건전성에 초점을 두고 나온 개념입니다. 2002년부터 정부가 부동산 대책을 세우게 되면서 주택 가격도 잡고, 금융기관의 건전성을 확보하기 위한 규제로 적용이 되었습니다. 참고로 일본의 부동산 풍선효과가 있었던 당시에는 일본의 ltv는 120%까지 있었다고 합니다.

 

현재 미국의 경우에는 ltv가 80% 홍콩은 최대 90%, 네덜란드는 100%입니다. 우리나라는 규제지역 여부랑 주택가액에 따라서 0% 에서 70%까지 적용을 하고 있습니다. 상대적으로 우리나라가 조금 강한 편이긴 하나, 그렇다고 다른 나라가 대출이 막 쉽게 나온다는 것도 아닙니다.

 

그러나 여기서 ltv에서 한도가 정해진다면 무조건 그만큼을 해준다는 것은 또 아닙니다. 여기서 dti라는 것이 있습니다.

 

DTI(Debt To Income ratio)

dti는 총부채상환비율을 말합니다. 정확히 말하자면 나의 총소득 대비 부채의 연간 원리금 상환액이 얼마나 되는 지를 말합니다.

연봉에 따라 대출원금과 이자를 얼마나 갚아나갈 수 있는지에 따라 정해지는 비율입니다. 쉽게 말해 본인의 연간 소득을 평가해서 비율을 정해준다는 것입니다.

 

예를 들어 내가 연봉이 4천만 원일 경우 dti가 40%라면, 1년에 1600만 원의 융자가 나옵니다. 내가 받을 수 있는 한도가 1600만 원이 아니라, 나의 연간 대출 상환액이 대출원금과 이자를 포함하여 1600만 원이 넘어갈 경우에는 대출이 안된다는 것입니다.

 

ltv와dti는 ltv로 담보가 있다고 하더라도 dti가 충족되지 않으면 불가능하다는 것입니다. 갚을 수 있을 정도로만 적용을 해준다는 것입니다.

 

주택담보대출은 최장 35년까지 가능합니다. 한 달에 많이 갚아서 짧게 끝나는 방법인 원금 그리고 이자를 적게 내는 것이 중요한지, 또는 조금씩 길게 갚는 방법인 대출 기간을 더 많이 받는 것이 중요할지는 금융기관에 가셔서 정확하게 알아보시는 것이 좋습니다.

 

심지어 dti 계산기가 여러 사이트로도 확인이 가능하기 때문에 언제든 수시로 확인이 가능합니다. 주택을 구입하시기 전에는 미리 ltv와dti를 대략적으로 확인하신 후에 은행을 방문하시는 것이 좋습니다. ltv는 평가를 하기 어렵기 때문에 대략적인 이론만 익혀가시고, dti는 직접 계산을 해보시는 것이 파악하는데 조금 도움이 됩니다.