1가구2주택 기준 확인하기

1가구2주택 기준 확인하기

 

최근들어 부동산을 포함하여 각종 규제가 생겨와 많은 분들이 혼란을 겪고 있습니다. 그 중에서도 가장 강력한 규제인 부동산 정책은 다주택자들에게 큰 타격을 입어 주택수를 산정하는 기준도 많이 주목을 받고 있습니다. 주택수에 따른 세금이 많이 달라졌기 때문입니다.

특히나 주택수는 집을 살때, 보유를 할 때, 팔 때, 청약을 할 때 등 어느 부분에서든 다 적용이 되기 때문에 기준점을 꼼꼼하게 알아보실 필요가 있습니다. 가장 많이 헷갈리시는 것이 1가구2주택의 기준인데 1가구2주택 기준은 상황에 따라서 많이 달라지기 때문에 여러 예시를 들어가면서 한번 알아보도록 하겠습니다.

 

<1세대의 기준>

먼저 1세대의 기준은 다 알고계시겠지만 간단하게 짚고 넘어가겠습니다. 1세대의 기준은 주민등록표에 함께 등록된 가족을 말합니다. 본인을 비롯한 배우자, 자녀, 부모, 조부모는 물론이며 형제자매 그리고 동거인까지 포함이 됩니다. 주민등록표에 함께 기재가 되어 있다면 모두 1세대로 본다는 것입니다.

 

그러나 여기서 예외인 것은 저녀가 65세 이상의 부모 또는 조부모를 모실 경우에는 분리된 세대로 봅니다. 즉, 65세를 지난 부모가 집을 1채를 가지고 있다고 하더라도 세대가 분리되기 때문에 자녀는 무주택입니다.

 

< 세법 1가구2주택 기준>

1가구2주택의 기준은 많은 분들이 헷갈려 하시는 것이 건축법(주택법)과 세법상 기준이 다릅니다.

세법상 기준은 말그대로 세금을 납부할 때 적용이 되는 기준이며, 건축법(주택법)은 청약을 할 때 적용하는 기준입니다. 먼저 세법상 1가구 2주택 기준을 살펴보겠습니다.

 

일시적 1가구 2주택

일시적 1가구 2주택은 양도, 취득에 있어서 중요하게 적용이 됩니다. 기간에 따라 1년, 2년, 3년 내 매도를 하시고 신규 주택에 전입을 하셔야지 1가구 2주택이 성립이 됩니다. 비조정대상지역은 3년내, 조정대상지역은 1년내 매도를 하셔야 합니다.

보유하고 있는 주택이 조정대상지역으로 지정이 되었다면, 조정대상지역으로 지정된 날짜를 알고 계시는 것이 좋습니다. 계약일에 따라 세금이 몇배씩은 달라지기 때문입니다.

 

2018년 9월 13일 이전에 계약을 하셨다면 3년이내 매도, 19년 12월 16일 이전에 계약을 하셨다면 2년이내 매도, 19년 12월 17일 이후에 계약을 하셨다면 1년이내 매도를 하셔야 합니다.

 

예를들어) 내가 강남구에 있는 아파트를 2018년 9월 1일에 매수를 하고 11월에 조정지역으로 지정이 되었을 때, 매수를 한날 당시에는 조정대상지역이 아니기 때문에 3년 이내 정리를 하시면 됩니다.

2020/09/30 - [부동산/부동산 상식] - 조정대상지역 40곳

 

세대 분리 기준

1세대 2주택이 되지 않기 위한 자녀와 부모의 세대 분리 조건은 자녀가 일정한 소득이 있거나 결혼을 해야 가능합니다.

 

자녀가 30세 이상이라면 분리가 되지만 30세 이하일 경우에는 결혼을 하거나, 독립한 상태에서 일정한 소득이 있으면 분리된 세대로 인정이 됩니다.

2020/09/27 - [부동산/부동산 상식] - 세대주분리 총정리

 

분양권 주택수 포함

분양권을 취득하게 되어 1가구 2주택이 되는 경우에는 양도세를 말합니다.

그러나 이 또한 일시적 1가구 2주택으로 비과세 혜택이 있기 때문에 3년이내에 기존 주택을 처분한다면 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.

주택을 보유하고 계신 분들께서 분양권을 취득하실 계획이라면 계약일을 꼭 기억하시고 기간내 정리를 하셔야 혜택을 받을 수 있습니다. 

 

오피스텔 주택수 포함

그 다음으로는 오피스텔 주택 수 포함에 관한 내용입니다. 오피스텔은 세법상 주택수로 포함이 되지만 취득세에는 적용이 되지 않았습니다. 7.10대책에서 취득시 부과되는 취득세에 오피스텔도 주택수로 포함을 한다는 조항이 생겨 많은 분들에게 혼란을 안겼습니다. 이제 오피스텔은 취득세, 양도세 등 세법상 1가구 2주택이 됩니다.

 

세법상 1가구2주택의 기준을 말씀드렸습니다. 이어 건축법/주택법에서 말하는 1가구 2주택을 살펴보겠습니다.

 

<건축법 1가구2주택 기준>

건축법/주택법에 해당되는 주택수를 적용하는 곳은 바로 청약입니다. 청약시 무주택자 기준을 말하는건데, 아파트 또는 빌라 등 주택으로 간주되는 집이 없고 오피스텔을 보유하고 있을 경우에 무주택자로 인정이 됩니다.

 

오피스텔은 보통 상업지역에 지어지기 때문에 청약시에는 주택으로 간주하지 않습니다. 즉, 오피스텔을 10개를 보유하고 계신다고 하더라도 무주택자가 될 수 있습니다. 오피스텔과 도시형주택을 헷갈려 하시는 분들도 계시는데 엄연히 다릅니다. 도시형생활주택은 주택으로 봅니다.

 

몇가지 예시로 쉽게 이해를 도와드리겠습니다.

1가구2주택으로 간주하는 경우

65세 이하의 부모와 독립은 했지만 근로소득이 없는 만 30세 미만의 자녀인 경우

65세 이하의 부모와 함께 거주하는 만 30세 미만인 자녀일 경우

 

1가구 2주택으로 간주하지 않는 경우

65세 이하의 부모와 독립을 한 만 30세 미만인 자녀가 일정한 소득이 있을 경우

65세 이상의 부모를 모시고 살 자녀일 경우

65세 이하의 부모와 만 30세 미만이지만 혼인을 한 자녀일 경우

65세 이하의 부모와 만 30세 이상인 자녀일 경우

 

1가구2주택의 기준은 상황에따라, 납부할 세금에따라 구간별로 다 다르게 적용이 되기 때문에 많이 복잡한 건 사실입니다. 분양권을 비롯한 오피스텔도 상황에 따라 주택수로 산정이 되기 때문에 세금을 납부하기 전 꼼꼼하게 살펴보시는 것이 좋습니다.

 

특히나 오피스텔은 주거용인지, 업무용인지에 따라 세금이 많이 달라집니다. 이것은 세입자의 전입신고 여부에 따라 달라질 수도 있으나 본인이 현재 납부하고 있는 재산세가 주거용인지 업무용인지로 확인이 가능합니다.